 С 1 января 2025 года в России действует новый ипотечный стандарт. Он закрепил правила выдачи кредитов на жильё и ограничил рискованные схемы — например, ипотеку с кешбэком и платёж за снижение ставки. Рассказываем, что рекомендует Центробанк РФ и как это повлияет на рынок.


## Что такое ипотечный стандарт и зачем он нужен

ЦБ РФ ввёл ограничения, которые снизят вероятность, что заёмщик переоценит свои силы при заключении кредитного договора. А именно:
* установил единые условия для ипотеки: срок не более 30 лет и сумма кредита не более 80% от стоимости жилья;
* ограничил рискованные схемы: уменьшение процента за счёт увеличения стоимости жилья, ипотеку с кешбэком и оплату через аккредитив;
* рекомендовал банкам разъяснять заёмщикам все условия по кредиту перед подписанием договора.

Это значит, что альтернативных ипотечных схем, например совместных акций банков и застройщиков, станет меньше. А [первоначальный взнос](https://m2.ru/media/article/ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya/) теперь будет составлять не менее 20% от стоимости жилья. Кроме того, оплатить его нужно полностью из своих денег — без кредитов и кешбэка. [Материнский капитал](https://m2.ru/media/article/matkapital-v-2025-godu-kak-poluchit-i-na-chto-potratit/) для него использовать всё ещё можно.

<Notification>

Взять ипотеку, в том числе с использованием материнского капитала, можно с помощью [сервиса М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025). Вы можете подать одну заявку в несколько банков-партнёров, получить ответ в тот же день и выбрать подходящие условия.

</Notification>

## Какую ипотеку ограничивает новый стандарт

Ипотечный стандарт пока не запрещает рискованные программы напрямую, но не рекомендует банкам их использовать. Под ограничения подпадают несколько видов ипотеки.

**Ипотека с аккредитивом. **Аккредитив — счёт, который используют для проведения сделок. Он похож на эскроу, но с менее жёсткими требованиями: банк может использовать деньги с аккредитива, получать с них прибыль и за счёт неё снижать процентную ставку для заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c68a662cb612418349a7b160ff2f986b.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Ипотека с кешбэком.** Ранее застройщики проводили акции — возвращали часть первоначального взноса в виде кешбэка. Эта возможность выглядела удобной, но, по мнению Центробанка РФ, повышала риски для заёмщика и банка. Возрастала вероятность, что покупатель квартиры переоценит свои силы из-за кешбэка и в будущем не сможет платить по ипотеке. 

**Субсидированная ипотека.** Так называются программы, в которых застройщик платит банку субсидию, чтобы уменьшить процентную ставку для покупателя. Одновременно с этим он увеличивает стоимость жилья — в итоге заёмщик всё равно переплачивает. 

**Платёж за снижение ставки.** Это не совсем ипотечная программа — скорее способ изменить её условия. Раньше заёмщик мог единовременно заплатить банку, чтобы снизить ставку по кредиту. Иногда это действительно приносило выгоду, но не всегда. В статье [о снижении ставки](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/) мы разбирали на примерах, кому стоит использовать этот способ, а кому — нет. 

<Notification>

Это положение стандарта начнёт действовать позже других: с 1 июля 2025 года.

</Notification>


## Обязательно ли соблюдать ипотечный стандарт

Сейчас стандарт носит рекомендательный характер. Это значит, что банки не обязаны его использовать. Но соблюдать стандарт для них выгоднее, чем игнорировать, и вот почему:
* ЦБ РФ планирует [ужесточить](https://www.interfax.ru/business/1005483) резервные требования для банков, которые не соблюдают ипотечный стандарт. Чтобы продолжать работу, такие банки будут обязаны вкладывать больше денег в резервные активы.
* С 1 апреля заработает надзорный стандарт, с помощью которого будут следить за соблюдением ипотечного стандарта. Банки, нарушающие условия, [попадут](https://www.interfax.ru/russia/1010463) в специальный список — с ним сможет ознакомиться любой желающий.
* Льготные программы [могут ограничить](https://realty.rbc.ru/news/67bc5eb69a79476c467ee96b) — тогда взять по ним можно будет только ту ипотеку, которая соответствует стандарту.
* С 1 марта для кредитов с первоначальным взносом выше 20% и соотношением платежей по всем займам человека к его доходам меньше 70% [снизятся](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm) надбавки за риски. Это значит, что банкам станет выгоднее выдавать такую ипотеку.

У Центробанка РФ есть и другие рычаги давления на банки и застройщиков. Он может со временем ужесточить требования к исполнению стандарта, ограничить работу с банками-нарушителями и ввести для них дополнительные обязательства. Банки предпочитают не рисковать, поэтому большинство крупных игроков рынка согласилось следовать стандарту.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1edbeba556f3bcb972364465453df2f9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Как ипотечный стандарт повлияет на рынок

Из-за новых ограничений взять ипотеку будет сложнее. Но условия по ней станут прозрачнее и понятнее, а выплата кредита — менее рискованной. Снизится вероятность, что заёмщик переоценит свои возможности и столкнётся со сложностями при выплате.

На рынок недвижимости в целом новый ипотечный стандарт тоже повлияет. Вот какие изменения прогнозируют эксперты.

**Акций от застройщиков станет меньше.** Многие спецпредложения были связаны с кешбэком или субсидированием ипотеки, то есть с теми схемами, которые ограничивает стандарт. Теперь банки реже будут соглашаться на них, потому что соблюдать правила для них выгоднее.

**Появятся новые ипотечные инструменты.** Уже сейчас банки и застройщики продумывают, как обойти стандарт и не нарушить при этом его положения. В будущем таких механизмов, скорее всего, станет больше. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2814fb4599308a725696a8a0c82ad7f6.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

**Одобряемость ипотеки снизится.** Из-за высоких надбавок за риск ипотеку и сейчас одобряют не всем. С новыми ограничениями эта тенденция, вероятнее всего, продолжится, а выдавать кредит будут только тем, кто точно сможет его выплатить. Некоторые эксперты [считают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html), что количество одобренных ипотек сократится вдвое.

**Первичное жильё может подорожать.** Уже в первый месяц действия стандарта стоимость новостроек в среднем выросла на 5%. Рост цен [связывают](https://rg.ru/2025/01/23/hrupkie-steny.html) с тем, что застройщики больше не могут завышать стоимость конкретной квартиры ради субсидии, поэтому сделали это для всех квартир в портфеле. То есть субсидии для банков теперь закладывают в цену каждого объекта.

**Рассрочка станет популярнее.** Ещё в 2024 году рассрочка [стала популярной альтернативой](https://realty.rbc.ru/news/6746ce319a7947679fdcb1c8) ипотеке. Теперь востребованность этого инструмента может вырасти ещё больше. В этом случае покупатель выплачивает стоимость квартиры по частям, но не банку, а непосредственно застройщику — под более низкий процент.


## Какие ещё изменения в ипотеке планируются в 2025 году

Новый ипотечный стандарт стал одним из изменений на рынке ипотеки, но не единственным. К выходу готовят ещё несколько законопроектов и рекомендаций для банков, которые тоже призваны трансформировать рынок.

* Для ипотеки с резким повышением платежа [планируют требовать](https://xn--h1alcedd.xn--d1aqf.xn--p1ai/news/tsentrobank-ogranichit-rezkiy-rost-ezhemesyachnykh-platezhey-po-ipoteke/) повышенные резервы у выдающих её банков. Это касается программ, где процентная ставка в первые несколько лет снижена — например, первые 3 года покупатель платит только 3% годовых. Когда срок сниженной ставки заканчивается, ежемесячный платёж резко вырастает, и ЦБ считает это рискованным.
* Рассрочку от застройщиков [собираются](https://realty.rbc.ru/news/676d0da09a79470f0b7b39d6) урегулировать законодательно. К выходу готовят законопроект, где будут чётко прописаны условия и меры ответственности за неуплату взносов. Это поможет уравнять в правах банки и застройщиков, которые предлагают рассрочку.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/502b9871b7a9b5b0651c3b80ce9c71a4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

<Notification>

Оформить ипотеку, которая соответствует новому стандарту, можно с помощью сервиса от М2. Вы можете рассчитать ежемесячный платёж [в калькуляторе](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipotechnyj-standart-2025) и подать заявку в несколько банков сразу. Мы работаем и с рыночной, и с льготной ипотекой. Поможем разобраться в условиях и оформить сделку.

</Notification>


## Список источников

1. [Стандарт защиты прав и законных интересов ипотечных заёмщиков.](https://cbr.ru/Content/Document/File/166122/standart_ko.pdf)
2. [Стандарт осуществления надзора за соблюдением кредитными организациями стандартов деятельности кредитных организаций (Надзорный стандарт).](https://www.cbr.ru/Content/Document/File/170479/standard_supervision.pdf)
3. [Банк России принял решения по макропруденциальным надбавкам по ипотечным кредитам и кредитам крупным компаниям с повышенной долговой нагрузкой.](https://cbr.ru/press/pr/?file=638751375299149478FINSTAB.htm)

Ипотечный стандарт 2025 года: как теперь будет устроена ипотека

Рассказываем, какие ипотечные программы актуальны в 2025 году и кто может ими воспользоваться, а также как по ним изменились условия и требования к заёмщикам.

Льготные программы ипотеки в 2025 году: условия и ставки

Когда человек покупает недвижимость в ипотеку, он сразу передаёт продавцу 20–30% от стоимости жилья. Если у вас нет такой суммы, можно рассмотреть способы получить кредит с нулевым первым взносом. Разбираемся, как это работает и как [оформить ипотеку онлайн](https://m2.ru/ipoteka?from=m2media_ipoteka-bez-pervogo-vznosa-usloviya-i-trebovaniya).

Как купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса

Банки менее охотно выдают кредиты заёмщикам, которые не работают в найме, но получить деньги на жильё всё же реально. Рассказываем, как самозанятым [подать заявку на ипотеку](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), подтвердить доход и повысить шансы на одобрение кредита.


## Кто такой самозанятый и чем он отличается от ИП

Раньше требовалось оформить статус индивидуального предпринимателя, чтобы открыть бизнес или предоставлять услуги. Например, шить одежду, заниматься репетиторством, писать тексты на заказ или проводить фотосессии.

Если дело не приносит стабильный высокий доход, быть ИП сложно, потому что они:
* платят до 20% налогов, а также перечисляют обязательные фиксированные платежи и страховые взносы;
* подают налоговую декларацию и другие документы.

Эти сложности привели к тому, что многие люди работали в серой зоне: нигде не отчитывались о доходах и не платили налоги. Для государства это невыгодно, так как экономика не растёт.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6f7ecffb0a8f43624f1c1fb48159d820.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Вот как работают самозанятые:
* регистрируются на сайте ФНС или в приложении «Мой налог» — это занимает пять минут;
* платят налоги по пониженной ставке: 4%, если они получают оплату от физлица, и 6% — если от юрлица;
* не сдают декларацию, а только предоставляют чеки из приложения.

Когда этот статус только появился, для банков самозанятые считались ненадёжными плательщиками: в этом месяце человек может получить 50 тысяч рублей, а в следующем — 3 тысячи.

За пять лет самозанятость стала популярным налоговым статусом. В 2024 году ФНС зарегистрировала 10 миллионов человек, которые заплатили налоги на 141 миллиард рублей. Банки стали охотнее выдавать им ипотеку. А те, кто не работает в найме, теперь предпочитают зарабатывать на собственном деле без рисков получить штраф.

У самозанятости есть и ограничения — например, нельзя нанимать сотрудников, а также перепродавать готовые изделия. Полный список запретов содержится [в Федеральном законе](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_311977/), который регулирует режим НПД.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/46c41b1d7354647e8c0b2d20ff31e06d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Ипотека для самозанятых: условия

Обычно банки требуют от заёмщика гражданство РФ, постоянную прописку и возраст от 18 лет. Кроме этого, надо доказать надёжность и платёжеспособность, поэтому банки смотрят на трудовой стаж и доход.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/24306bd1db8e2f6b83dc0a80086497d1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Самозанятые формируют справку о доходах и о постановке на учёт в один клик на сайте ФНС или в приложении «Мой налог»
</Image>

Чтобы заявку одобрили, самозанятый должен:
* Зарегистрироваться в качестве плательщика НПД как минимум за полгода до подачи заявки на ипотеку. Чем раньше человек зарегистрировал режим НПД, тем лучше. Дату постановки на учёт подтверждает соответствующая справка из личного кабинета налогоплательщика.
* Иметь хорошую кредитную историю без задолженности по платежам. Это не отсутствие кредитов, а в срок и без задолженностей выплаченный заём. Так банк убедится в надёжности заёмщика.
* Получать стабильный ежемесячный доход, который [подтверждает справка о доходах](https://m2.ru/media/article/kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku/) с сайта ФНС или из приложения «Мой налог». Банки рассчитывают средний доход самозанятого. Если в одном месяце он заработал 50 000 рублей, а в другом — 0, то банк не считает его надёжным плательщиком.
* Иметь подходящую кредитную нагрузку. Все платежи по кредитам, включая планируемую ипотеку, не должны превышать 60% от подтверждённого дохода заёмщика.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/66ca229e34d93208d099778b4f4e17c8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Сформировать справку о доходах по НПД можно в личном кабинете налогоплательщика — она сразу будет готова
</Image>

Плательщики НПД могут воспользоваться [льготными программами](https://m2.ru/media/article/kak-izmenitsya-ipoteka-v-2025-godu/) — например, семейной ипотекой со ставкой до 6%. А также оформить [комбо-ипотеку](https://m2.ru/media/article/kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit/), когда часть кредита выдаётся на льготных условиях, а часть — по рыночной ставке.


## Как самозанятому взять ипотеку: алгоритм действий

Ипотека для самозанятых оформляется так же, как и для других заёмщиков. Здесь разберём коротко каждый этап, а подробнее читайте [в этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-kupit-kvartiru-v-ipoteku-poshagovaya-instruktsiya/).

#### Шаг 1. Оцените финансовые возможности

Перед тем как подать заявку в банк, определитесь с бюджетом. Посчитайте, сколько денег вы можете внести в качестве первоначального взноса, сможете ли ежемесячно погашать кредит, какая сумма будет комфортной для вас. Желательно, чтобы ежемесячный платёж не превышал 40–60% от дохода. 

#### Шаг 2. Выберите жильё для покупки

Когда вы определились с бюджетом, выберите подходящее жильё. В ипотеку для самозанятых можно взять:
* квартиры в новостройках,
* вторичное жильё,
* загородную недвижимость,
* земельные участки,
* коммерческую недвижимость,
* гаражи, машино-места и кладовые.

[В этой статье](https://m2.ru/media/article/kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki/) разобрали, на какие характеристики смотрят банки и что точно не пройдёт проверку кредитора.

#### Шаг 3. Соберите документы

Вам понадобятся паспорт, СНИЛС, выписка из реестра самозанятых и выписка о доходах из приложения «Мой налог».

Остальные документы зависят от особенностей сделки:
* если вы хотите использовать маткапитал, понадобится копия сертификата и согласие органов опеки;
* при покупке новостройки необходим договор долевого участия с застройщиком;
* при переуступке прав требования нужны ДДУ с прошлым владельцем, доказательство полной оплаты жилья по ДДУ, паспорта всех участников ДДУ, проект договора переуступки;
* при покупке вторички понадобятся паспорта всех продавцов, выписка из ЕГРН, договор купли-продажи, отчёт об оценке недвижимости и техническая документация на объект.

#### Шаг 4. Подайте онлайн-заявку и выберите предложение

Если отправить запросы сразу в несколько банков, то шансы получить выгодное предложение вырастут. Это удобно делать не по отдельности, а разом — например, на сайте М2.

Воспользуйтесь [ипотечным калькулятором](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu), чтобы рассчитать ежемесячный платёж и узнать, на каких условиях банки готовы предоставить кредит в вашем случае.
1. Укажите город, тип недвижимости и ипотечную программу.
2. Двигайте ползунки и настраивайте стоимость жилья, сумму первоначального взноса и срок кредита.
3. Оформите заявку, а мы бесплатно отправим её сразу в несколько банков-партнёров.
4. Получите ответы в личном кабинете и выберите подходящее предложение.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1b1af65c6ffc7fa69dc7528905e49a69.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Предложения банков появляются в режиме реального времени и зависят от введённых параметров. В ипотечном калькуляторе можно настроить подходящие условия для кредита 
</Image>

#### Шаг 5. Оформите ипотеку

Ипотечные специалисты М2 помогут подготовить документы для сделки. В банк придётся прийти только один раз — чтобы подписать документы. Мы ответим на любые вопросы и сопроводим вас на всех этапах.


## Как самозанятому повысить шансы на получение ипотеки

Банки предпочитают выдавать кредиты официально трудоустроенным людям. Их зарплата стабильная, регулярная и зависит от компании, а не от человека. Такие заёмщики выглядят надёжными.

Самозанятый может повысить шансы на одобрение ипотечного кредита. Вот что можно сделать:
* не иметь просрочек по кредитам и задолженностей по исполнительным производствам [на сайте Федеральной службы судебных приставов](https://fssp.gov.ru/);
* снизить кредитную нагрузку или вовсе закрыть все кредиты;
* показывать все источники официального дохода — например, стипендии, пенсии или доход от сдачи в аренду другой недвижимости;
* фиксировать все поступления от заказчиков в приложении «Мой налог» — совет актуален для самозанятых, которые предпочитают проводить часть дохода по серой схеме;
* вовремя уплачивать налоги;
* увеличить первоначальный взнос — этот вариант подходит тем, у кого есть финансовая подушка;
* привлечь [поручителя или созаёмщика](https://m2.ru/media/article/sozayomshchiki-po-ipoteke/) — второго участника сделки, который выступит гарантом для банка.


## Что важно запомнить

* Самозанятый может оформить ипотеку, для этого важно доказать стабильный и регулярный доход.
* Чтобы повысить шансы на одобрение, нужно быть благонадёжным налогоплательщиком — фиксировать все поступления и вовремя уплачивать налоги.
* Ещё можно увеличить первоначальный взнос, снизить кредитную нагрузку, привлечь поручителя или созаёмщика.
* Подать заявку сразу в несколько банков и получить выгодные условия поможет [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-samozanyatomu-vzyat-ipoteku-v-2025-godu). Рассчитайте условия с ипотечным калькулятором, оформите единую анкету и получите ответы в этот же день.


Как самозанятому взять ипотеку в 2025 году

 Льготные программы по ипотеке делают жильё доступнее, но у них есть ограничения по сумме кредита. Если квартира стоит дороже, чем могут выдать на льготных условиях, то для покупателей есть решение — комбо-ипотека. Она позволяет комбинировать льготную ипотеку с рыночной и увеличивать максимальную сумму кредита до 15–30 миллионов рублей в зависимости от региона.

Рассказываем в деталях, что такое комбинированная ипотека, как она работает и на каких условиях заёмщик может её оформить. А ещё — как подать заявку онлайн сразу в несколько банков с помощью [сервиса «‎Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit).


##  Как устроена комбо-ипотека

Семейная ипотека и IT-ипотека имеют ограничения по сумме кредита.
* По семейной ипотеке можно получить до 12 млн ₽, если вы живёте в Москве, Санкт-Петербурге, Московской или Ленинградской областях. Или до 6 млн ₽, если живёте в другом городе.
* По IT-ипотеке доступно до 9 млн ₽ в любом городе, кроме Москвы и Санкт-Петербурга: с 1 августа 2024 года программа не действует в столицах.

Значительная часть жилья сейчас стоит дороже — одной только льготной программы может не хватить. Комбинированная ипотека помогает обойти это ограничение. Заёмщик берёт часть кредита по льготной программе, а часть — по рыночной ставке. В результате:
* для покупки доступны более дорогие объекты, чем при льготной ипотеке;
* общая переплата меньше, чем если бы покупатель взял рыночную ипотеку.

Приведём пример, чтобы показать, как это работает.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/07229ce23a59769741083b129e8ee5ff.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>


## Кто может получить комбо-ипотеку

Комбо-ипотека актуальна для всех, кто подходит под условия [действующих льготных программ](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/): семейной и IT-ипотеки.
* **На семейную ипотеку** могут претендовать семьи, которые воспитывают минимум одного ребёнка младше 7 лет. Также она доступна семьям с ребёнком-инвалидом до 18 лет. Купить жильё в малых городах или регионах с низким объёмом строительства могут семьи с двумя детьми до 18 лет. Если ипотека берётся на ИЖС, ограничений по региону нет.
* **IT-ипотека** доступна специалистам до 50 лет, которые работают в аккредитованных IT-компаниях. Организации должны быть зарегистрированы не в Москве и Санкт-Петербурге. При этом заёмщики, работающие в миллионниках, а также в Московской или Ленинградской областях, должны получать от 150 тысяч рублей в месяц. Если специалист работает в другом городе, его зарплата должна быть не ниже 90 тысяч рублей.

Обе программы распространяются только на жильё в новостройках и на индивидуальное жилищное строительство. Вторичка по льготным программам недоступна. Процентная ставка в обоих случаях составляет 6% на весь срок кредитования.


## Лимиты по комбо-ипотеке

Для комбинированной ипотеки тоже действуют ограничения по сумме кредита. Это сделано, чтобы избежать ситуаций, когда заёмщики покупают по льготным программам слишком дорогое жильё. Ведь главная цель льгот — сделать недвижимость доступнее для заёмщиков, которым сложно было бы купить её без государственной поддержки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1672230e26ffb368e1eb3b2dde6fc78d.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>

Фактически комбо-ипотека увеличивает максимальный лимит примерно вдвое — и заёмщики могут выбирать из большего числа объектов.

## Преимущества и недостатки комбо-ипотеки

Комбо-программы расширяют возможности заёмщика при покупке квартиры.
* **Можно взять более дорогой объект.** Увеличенных лимитов хватает, чтобы рассматривать, например, не только однушки, но и двушки. Или выбрать квартиру в более дорогом ЖК.
* **Процентная ставка [ниже рыночной](https://m2.ru/media/article/snizhenie-svoei-stavki/).** Средневзвешенная ставка по комбо-ипотеке обычно составляет около 10–12%. Это выше, чем по льготной ипотеке, но выгоднее ставки по стандартным программам.
* **Можно комбинировать льготы с субсидиями.** Если банк предлагает субсидированную ипотеку по сниженной ставке, её тоже можно скомбинировать с льготной программой. В таком случае процент по кредиту будет ещё ниже.
* **Условия гибкие и разнообразные. **Можно выбрать из множества предложений, в разных пропорциях скомбинировать рыночную и льготную ставку — и подобрать условия, которые подойдут вашей семье.

У комбинированных программ есть минусы:
* с ними работают не все банки;
* кредитная нагрузка выше, чем по льготной ипотеке;
* непонятно, как в будущем рефинансировать комбо-ипотеку, если ключевая ставка снизится. Вероятно, при этом придётся пересматривать ещё и условия по льготной программе.


## Как оформить комбинированную ипотеку

С комбинированными программами работает большинство [крупных банков](https://m2.ru/media/article/kak-vibrat-bank-dlya-ipoteki/). Если вы хотите оформить такой продукт, сравните предложения и выберите то, которое подойдёт вам больше других. Если же вы собираетесь брать кредит в менее известном банке, рекомендуем сперва уточнить, работает он с комбо-ипотекой или нет.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a1a14d262d08d3abb578548fd3fc27e4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Найти банк, который работает с интересующей программой, можно через М2
</Image>

Подобрать комбо-ипотеку под свои нужды поможет [сервис «Ипотека» от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kombo-ipoteka-chto-eto-takoe-i-na-kakikh-usloviyakh-yeyo-poluchit). Заполните единую заявку, а мы отправим её сразу в несколько банков-партнёров. Ответы начнут приходить в личный кабинет уже через пять минут — вам останется только выбрать лучшее предложение. Мы готовы помочь на любом этапе оформления ипотеки.


## Краткие выводы

* Комбо-ипотека даёт возможность взять часть суммы по льготной программе, а часть — по рыночной. Это позволяет увеличить размер кредита и купить более дорогое жильё.
* На комбо-ипотеку могут претендовать те же категории клиентов, что и на льготные программы: семейную и IT-ипотеку.
* Процент по комбо-ипотеке выше, чем по льготной, но ниже рыночной. Банк может оформить всю сумму по средневзвешенной ставке или заключить два отдельных кредитных договора с разными процентами.
* Комбо-ипотека доступна не во всех банках, но большинство крупных игроков рынка всё-таки с ней работают.
* Если вы хотите рефинансировать ипотеку в будущем — стоит быть внимательнее при выборе комбо-программы. Скорее всего, при рефинансировании изменят условия и для льготной части кредита.


## Список источников

1. [Семейная ипотека продлена до 2030 года. Минфин России. Пресс-центр.](https://minfin.gov.ru/ru/press-center?id_4=39161)
2. [Решение о порядке предоставления субсидии № 23-68902-00855-Р.](https://digital.gov.ru/uploaded/files/2024-08-12-17-43-28.pdf)
3. [Льготную ипотеку можно сочетать с обычной. Что это даст покупателям жилья. РБК.](https://realty.rbc.ru/news/6272976f9a79472c6a952f22)
4. [Комбо-ипотека — берем больше, платим как раньше… или меньше. Метрикс Девелопмент.](https://metriks.ru/blog/kombo-ipoteka-berem-bolshe-platim-kak-ranshe-ili-menshe/)

Комбо-ипотека: что это такое и на каких условиях её получить

Когда человек впервые сталкивается с ипотекой, у него может возникнуть много вопросов. Процесс кажется сложным и неочевидным. Мы решили помочь и расписали основные этапы покупки квартиры в ипотеку. Объясняем, что и как делать на каждом шаге, что для этого понадобится и какие детали следует учесть.


Как купить квартиру в ипотеку: пошаговая инструкция

Чтобы принять решение по ипотеке, банк смотрит не только на платёжеспособность заявителя, но и на характеристики недвижимости. 

Если заёмщик не сможет выплачивать кредит и начисленные проценты, кредитная организация начнёт процесс взыскания залога — выставит имущество на публичные торги, чтобы компенсировать свои потери. Если покупатель не найдётся, или заёмщик добровольно согласится передать недвижимость банку в счёт погашения долга, кредитор зачислит её на свой баланс.

Банк заинтересован как можно скорее вернуть деньги, поэтому смотрит на ликвидность жилья. В статье разбираемся, какие квартиры и дома подходят под ипотеку, а какие — нет.


## Какое жильё подходит под ипотеку

У банков разные требования к объектам недвижимости. Одна кредитная организация может отказать в ипотеке на квартиру в старом доме, а другая одобрит даже комнату в коммуналке. Поэтому условия стоит уточнять напрямую в выбранном банке или [у ипотечного брокера от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Специалисты проконсультируют по вашей ситуации и помогут подобрать подходящий вариант.

Оформить кредит можно на дома, квартиры, части домов и квартир, земельные участки и гаражи. Независимо от типа недвижимости, она должна находиться на территории России — взять в ипотеку виллу в Турции не получится. Далее рассмотрим особенности ипотеки на новостройки, вторичку и загородные дома.


#### Квартиры в новостройках

Банки одобряют ипотеку на первичку, если у них заключён договор с застройщиками. Кредитные организации получают нужную информацию об объекте от девелоперов и могут проверить репутацию компании. Нередко застройщики сотрудничают с несколькими банками и могут порекомендовать их, чтобы покупатель наверняка смог оформить заём.

#### Вторичное жильё
Со вторичкой ситуация сложнее. Банки проверяют состояние квартиры и дома, в котором она находится. Аварийное или ветхое жильё считается неликвидным, так как его могут снести в будущем. Кредитор рискует не покрыть свои убытки, если заёмщик не сможет выплачивать долг. 

Недвижимость для ипотеки должна быть юридически чистой. Это значит, что:
* она не находится в залоге у другой кредитной организации или под арестом по решению суда;
* у неё нет других обременений, которые могут ограничивать права на распоряжение. Например, при ренте жильё передают в собственность с обязательством пожизненно содержать предыдущего владельца;
* бывшие владельцы не проводили незаконных перепланировок. Скажем, не сносили межкомнатные стены или сделали это, но согласовали проект и зарегистрировали результат.

#### Загородная недвижимость
К такому жилью банки выдвигают больший список требований, чем к городскому. Помимо юридической чистоты и аварийности дома, кредиторы смотрят и на другие факторы, которые влияют на ликвидность объекта. 

* **Расположение участка.** Насколько дом удалён от города и есть ли рядом развитая инфраструктура: общественный транспорт, детские сады и школы, больницы и магазины.

* **Близость к отделению банка.** Кредитные организации могут не одобрить ипотеку, если расстояние до дома составляет более 100, а иногда и более 30 километров.

* **Статус земли.** Подойдёт ИЖС, СНТ или ДНТ. А получить кредит на дом в чистом поле, скорее всего, не получится.

* **Наличие всесезонных коммуникаций.** Дом должен быть подключён к электричеству, воде, канализации и отоплению.

* **Качество материалов.** Например, кирпичные и бетонные дома считаются огнестойкими. А вот деревянные могут быть оценены банком как более рискованные.

Чтобы убедиться, что дом и участок соответствуют условиям, кредитная организация может запросить в том числе фотографии объекта. Снимки позволяют наглядно увидеть, в каком состоянии объект и соответствует ли реальность документам. Например, так можно выявить незаконную перепланировку или понять, что дом непригоден для проживания.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/cd0745163619b36219e3b2ed2827657c.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Важно, чтобы к участку и дому можно было подъехать в любое время года

</Image>

## Какое жильё не подходит под ипотеку
Чаще всего кредиторы не одобряют займы на недвижимость с низкой ликвидностью. Разные банки, в зависимости от своей политики, могут отказать в ипотеке на следующие виды жилья:
* квартиры в домах, которые считаются ветхими и подлежат расселению и сносу;
* квартиры в небольших многоквартирных домах, например на два-три этажа;
* старые частные дома в черте города;
* комнаты в коммунальной квартире;
* объекты с обременениями, например под арестом;
* объекты с незаконной перепланировкой.
 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6e4b4bf7c0484ad5b4dba0ff18b5f496.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>
Если квартира находится в доме, который считается объектом культурного наследия, банк может потребовать дополнительное согласование и документ «Охранное удостоверение»
</Image>


## Как узнать, подходит ли недвижимость под ипотеку

Точно не стоит доверять в этом вопросе знакомым или собственникам недвижимости. Например, в объявлении продавцы часто указывают, что квартира подходит для ипотеки. Но когда конкретный банк рассмотрит объект, он может отказать в выдаче займа.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/14f0ee8776b9a1ca4be92131a916f7db.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
  alt=""
  title=""
>

</Image>



<Notification>

Самый надёжный способ узнать, подходит ли объект под ипотеку, — это обратиться напрямую в банк или [к специалистам М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-ponyat-kakaya-nedvizhimost-podkhodit-dlya-ipoteki). Мы поможем найти подходящий вариант и отправим данные сразу в несколько банков. Ответ придёт в течение суток. Вам останется сделать выбор в пользу одной кредитной организации. Далее наши специалисты будут сопровождать сделку на всех этапах и помогут выгодно купить квартиру.

</Notification>


## Краткие выводы

* Чтобы получить ипотеку, требованиям банка должен соответствовать не только заёмщик, но и объект недвижимости.
* У каждой кредитной организации свои критерии. 
* Проще всего получить кредит на ликвидное жильё на вторичном рынке или на новостройки от проверенных застройщиков.
* Чтобы узнать, подходит ли объект под ипотеку, воспользуйтесь помощью специалистов М2.

Как понять, какая недвижимость подходит для ипотеки

 Иногда ипотечный кредит кажется непосильным. Возникает мысль взять обычный потребительский кредит и использовать его для покупки недвижимости, особенно если есть собственные накопления. Рассказываем, чем различаются виды кредитования и что лучше — ипотека или кредит.


#  Чем ипотека отличается от обычного кредита

Когда человек берёт кредит, банк выдаёт ему деньги на определённую цель. В случае с ипотекой цель всегда одна — покупка недвижимости, например квартиры, участка или дома. А потребительский кредит — нецелевой, им можно распоряжаться как угодно. 
При выборе между кредитом и ипотекой стоит учитывать: для банков потребительские кредиты менее предсказуемы и условия по ним серьёзно отличаются от ипотечных. 

***По сроку.*** Ипотеку можно оформить на 20–30 лет, чтобы ежемесячный платёж был меньше. Потребительские кредиты редко выдают больше чем на 10 лет, а чаще всего — на 5–7.

***По сумме***. Ипотеку могут одобрить и на большую сумму, например 20–30 млн рублей. Взять потребительский кредит обычно можно максимум на 10 млн рублей, но многое зависит от кредитной истории и готовности заёмщика обеспечить кредит.

***По процентной ставке. ***В 2024 году рыночные ставки по ипотеке начинаются с 15% годовых, но редко поднимаются выше 20%. А на льготных условиях можно получить и более низкий процент, например 6% по семейной ипотеке. У потребительских кредитов ставки обычно выше — вплоть до 30–40% годовых.

***По обеспечению***. В случае с ипотекой клиент всегда вносит первоначальный взнос — минимум 10–15% от стоимости недвижимости. Кроме того, купленное жильё будет находиться в залоге у банка на весь срок кредита. Обеспечивать потребительский кредит необязательно, хотя можно предложить в залог имущество, чтобы банк одобрил большую сумму.








## Плюсы и минусы ипотеки

У ипотечных программ есть свои преимущества и недостатки. Условия по ним обычно выгоднее, чем у потребительских кредитов, но требования к заёмщикам более обширные. Например, кредит обязательно нужно обеспечить тем жильём, которое собирается покупать заёмщик. 
Вот какие плюсы и минусы есть у ипотеки.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0e152a555e32350402ae641397fcf3d8.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




Кроме того, застройщики сами могут предлагать льготные ипотечные программы совместно с банками, например на строящееся жильё. 


## Плюсы и минусы потребительского кредита

Потребительские кредиты разнообразнее, чем ипотека. У них есть некоторые общие черты — например, ставка обычно выше ипотечной. Но конкретные предложения могут различаться. Скажем, какой-то банк согласится выдать кредит без обеспечения, другой потребует обеспечить его: привлечь созаёмщика или оставить в залог имущество. Но даже так это не обязательно должна быть та квартира, которую покупает заёмщик.
Вот какие плюсы и минусы есть у решения взять обычный кредит на покупку квартиры.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/ba6f578e3074ca0db676f090d83adc51.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>





Процент по потребительскому кредиту выше, но иногда эту разницу компенсирует более короткий срок — успеет накопиться меньше процентов.








## Что выгоднее — ипотека или кредит

Невозможно однозначно сказать, что лучше — кредит или ипотека. Многое зависит от обстоятельств. Чаще всего ипотека оказывается выгоднее: по ней дают большие суммы, а процент ниже. Но есть ситуации, когда предпочтительнее потребительский кредит:

* **Для покупки квартиры не хватает небольшой суммы.** Можно взять эту сумму в кредит, не тратить время на сбор документов и не передавать имущество в залог банку.

* **Квартиру собираются перепродавать.** Перепродать квартиру, которая находится в залоге, намного сложнее. Придётся собирать больше документов и договариваться с банком. В этом случае логичнее взять потребительский кредит, но следить, чтобы переплата по нему не перекрыла выгоду от перепродажи.

* **На квартиру не дают ипотеку. **Бывает так, что человек покупает жильё со сложной историей собственности или в плохом состоянии. Банк может не одобрить ипотеку на такое жильё, поэтому, если собственных накоплений нет, потребительский кредит остаётся единственным вариантом.

В большинстве других ситуаций лучше взять ипотеку. Платежи по ней, как правило, меньше, поэтому погашать кредит можно с комфортом. А льготные программы помогают дополнительно сэкономить на процентах.


## Краткие выводы

1. У ипотеки дольше срок и ниже процент, чем у потребительского кредита. Поэтому платежи по ней обычно меньше, чем по потребительскому кредиту на ту же сумму.
3. Чтобы взять ипотеку, понадобится оставить в залог банку жильё, которое купят на кредитные деньги, а ещё заплатить первый взнос. Потребительский кредит не требует обязательного обеспечения.
5. Потребительский кредит быстрее получить, но его не выдадут на такую большую сумму, как ипотечный.
7. Чаще всего ипотека выгоднее, чем потребительский кредит, кроме некоторых ситуаций — если до покупки не хватает маленькой суммы или на квартиру не дают ипотеку.



<Notification>

Подайте единую заявку на ипотеку [через сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_ipoteka-ili-obichnii-kredit-chto-vibrat-pri-pokupke-nedvizhimosti) и узнайте, какие предложения банков-партнёров вам доступны. Найдите для себя выгодные условия и получите скидку на процентную ставку!

</Notification>


## Список источников

1. [Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.
2. [Федеральный закон «О потребительском кредите (займе)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/) от 21.12.2013 N 353-ФЗ.



Ипотека или обычный кредит: что выбрать при покупке недвижимости

 После одобрения ипотеки покупателю нужно собрать все документы и предоставить их в банк. О том, как правильно подготовиться к сделке и оформить ипотечный кредит, рассказал эксперт ипотечного кредитования М2 Константин Репин.

 Пошаговая инструкция по оформлению ипотечного кредита

Вам одобрили ипотеку: что дальше?

Чтобы получить ипотеку, необходимо доказать банку свою платёжеспособность. В статье разберём, какие существуют способы подтвердить свой доход и занятость и как выбрать подходящий вариант. 




## Способ 1. Оформить ипотеку по двум документам

Самый простой путь — не подтверждать свой доход вообще. Речь [о программе ипотеки по двум документам](https://m2.ru/media/article/kak-poluchit-ipoteku-po-dvum-dokumentam-v-2023-godu/), которая есть у большинства банков. Клиент обращается в банк всего с двумя документами: паспортом и СНИЛС. В некоторых случаях достаточно только паспорта. 

Подать заявку можно и онлайн — потребуется заполнить анкету, подписать согласие на обработку персональных данных и перейти к заключению договора. Её рассмотрят в срок от 15 минут до 2 дней. 

Но у ипотеки по двум документам есть свои особенности:

* **Повышенная ставка и первоначальный взнос**. Многие банки готовы рисковать только при условии более высокой процентной ставки и первоначального взноса.
* **Ограничения по кредитованию.** Без подтверждения дохода по классической схеме сложно получить кредит на коммерческую недвижимость, земельные участки и частные дома. Также ограничения банков распространяются на определённые категории заёмщиков — самозанятых и ИП.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/43321fdfe324bd718895eef9839046bb.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Большинство клиентов М2 выбирают этот способ, чтобы подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку. [В калькуляторе](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku) есть пункт «Без подтверждения дохода». Если выбрать его, система автоматически отфильтрует предложения с программой ипотеки по двум документам.

</Image>




<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/0b43ca0b55a18b87d885271999493648.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




### Способ 2. Подтвердить доход через Госуслуги или Социальный фонд

Процесс почти такой же простой. Чтобы подать заявку, понадобятся только паспорт и СНИЛС. А дальше банк проверяет данные пользователя на Госуслугах или подаёт запрос в Социальный фонд России.

После оформления заявки клиенту приходит SMS с просьбой подтвердить аккаунт на Госуслугах. Заёмщик подтверждает, что учётная запись принадлежит ему, и банк получает доступ к информации о пенсионных отчислениях клиента. 

Такой способ подтверждения надёжнее, поэтому банки предлагают более выгодные условия. Иногда такие же, как при подаче полного пакета документов. Но здесь тоже есть свои особенности:

* ** Учитывается только официальный доход** — работа в штате или предпринимательство. Самозанятые, пенсионеры, сотрудники силовых структур и люди без официального трудоустройства не смогут подтвердить доход таким образом.

* **Иногда справку нужно выгружать вручную.** Некоторые банки не имеют доступа к Госуслугам. В таком случае клиент сам выгружает из сервиса справку по форме СЗИ-6. Банки не принимают справки с личных почтовых адресов, поэтому при выгрузке необходимо указать, чтобы сервис Госуслуги отправил выписку на email банка.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/099551ba53905ee2c69addbc3bd3be33.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Справка по форме СЗИ-6 показывает, сколько денег компания перевела в Пенсионный фонд РФ за работника. По этой информации банк может установить зарплату клиента


</Image>




<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/4616fc10f928e089dfd39eaa6c1753a1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



## 
### Способ 3. Подтвердить доход документально


Это классический способ подтверждения, для которого нужно собрать пакет документов. Список отличается в зависимости от статуса заёмщика. 

**Наёмные сотрудники предоставляют:**
* выписку из электронной или бумажной трудовой книжки. Вместо книжки можно предъявить трудовой договор или ГПХ с признаками трудового — пролонгацией и размером оплаты;
* справку о налогах на доходы физических лиц за год или справку о доходах по форме банка.

*[В Ипотеке от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku) используется единая справка о доходах по форме банка — мы согласовали её со всеми банками-партнёрами. Если вы воспользуетесь этим способом, вам не понадобится подгружать какие-то другие справки.*


**Индивидуальные предприниматели предоставляют: **
* справку о постановке на учёт,
* декларацию о доходах,
* квитанции об уплате налогов за последние 2–4 расчётных периода — в зависимости от банка.

**Самозанятые предоставляют: **
* выписку из реестра самозанятых,
* справку об оборотах по счёту — можно выгрузить из приложения «Мой налог».

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f8449ec7ec6aa58fea02cdfd35ba10f1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>

Справка о доходах показывает, сколько денег получил самозанятый и какую сумму налога он заплатил за календарный год


</Image>

**Пенсионеры **предоставляют выписку с пенсионного счёта или со счёта банка, которая подтверждает получение пенсии. Обычно у пенсионных платежей есть пометка «пенсия».

**Военнослужащие **и приравненные к ним граждане не платят НДФЛ, поэтому для подтверждения дохода могут прикладывать выписку с зарплатного счёта банка. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/251e865eff0b9d6c38a82c58a6738896.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


**Сотрудники зарубежных компаний**, **не представленных в России, предоставляют: **
* договор найма с нотариальным переводом,
* пэй-чеки об оплате труда.

Часто этим способом пользуются моряки, работающие через иностранные крюинговые агентства.

**Собственники и бенефициары бизнеса **собирают юридический пакет документов, который включает их документы и документы компании. Например:

* отчёт о прибыли и убытках,
* информационное письмо о деятельности,
* устав организации, ИНН и ОГРН,
* протокол собрания.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/b40c5df1731b8263f0cda85975d7962f.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>





### Способ 4. Воспользоваться программой «Наёмный директор»

Собственникам бизнеса не всегда одобряют ипотеку по двум документам, а собирать полный юридический пакет долго и сложно. Программа «Наёмный директор» помогает именно в таких случаях. Она позволяет учитывать директоров компаний как наёмных сотрудников всего по одному документу — **справке 2-НДФЛ или выписке СЗИ-6** из профиля на Госуслугах. 

Вот какие особенности есть у этого способа:

* **Без дополнительных надбавок. **Обычно бизнес-клиенты представляют риск для банка, поэтому для них действует более высокая процентная ставка и первоначальный взнос. Но при выборе программы «Наёмный директор» клиента оценивают исключительно как физлицо — на более мягких условиях.
* **Подходит только для собственников бизнеса в штате.** Чтобы воспользоваться программой, владелец бизнеса должен официально состоять в штате собственной компании. В таком случае он может подтвердить доход как наёмный сотрудник, даже если владеет долей в уставном капитале.
* **Нужно находиться в штате определённое время.** Как и любой сотрудник, директор должен непрерывно работать в штате от года до двух лет. Точные сроки зависят от банка.



<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/6357af4a9b8dcd841f3d0b425a91b3a1.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>




### Способ 5. Подтвердить доход с помощью управленческой отчётности

Это один из самых сложных вариантов подтверждения дохода. Он нужен, [когда ни один из предыдущих способов не подошёл. ](https://m2.ru/media/article/kak-uznat-dadut-li-mne-ipoteku/)Например, если клиент получает доход от бизнеса или с инвестиций, не состоит в штате компании и планирует купить дорогостоящую коммерческую недвижимость. Кредит по двум документам ему вряд ли одобрят, как и по другим программам, — придётся собирать управленческую отчётность.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7cfd46ce9a3aff46729db74c24d8a6e7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={true}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**Пакет управленческой отчётности **— это аналог справки по форме банка, но не для человека, а для организации. Это большой набор документов обо всех источниках дохода компании. Собирать его долго, а сложность сопоставима с полноценным аудитом компании. Зато такой способ позволяет заключать сделки на суммы в пределах нескольких десятков миллионов рублей.


<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/8060e70dcf721d6da5a014818e606ee7.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>



### Что ещё нужно знать
* Собственнику компании или ИП одобрят ипотеку, только если бизнес существует от 6–12 месяцев — в зависимости от банка.
* Доход [от сдачи недвижимости в аренду](https://m2.ru/media/article/kak-stat-samozanyatim-chtobi-sdavat-kvartiru/) тоже могут засчитать. В качестве доказательств, что клиент получает деньги от арендаторов, банк может потребовать расписку или выписку с банковского счёта, а также подписанный договор аренды. Иногда договор нужно дополнительно регистрировать в Росреестре.
* Для [IT-ипотеки](https://m2.ru/media/article/ipoteka-dlya-it-spetsialistov/) понадобится справка 2-НДФЛ — чтобы подтвердить работу в аккредитованной IT-компании. То же касается людей, которые претендуют на дальневосточную [льготную ипотеку](https://m2.ru/media/article/lgotnie-programmi-ipoteki-v-2025-godu-usloviya-i-stavki/) для медиков, педагогов и сотрудников оборонной сферы.
* Адвокаты и нотариусы с частной практикой подтверждают доход как индивидуальные предприниматели. Сотрудники нотариальной или адвокатской коллегии подают документы как наёмные работники.

*Оформить кредит быстрее и проще поможет [Ипотека от М2](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-podtverdit-svoi-dokhod-i-zanyatost-pri-pokupke-kvartiri-v-ipoteku). Автоматический калькулятор покажет все предложения для выбранного способа подтвердить доход. Форма заявки единая для всех банков — вы можете заполнить анкету один раз, а мы сами разошлём её партнёрам. Ипотечные специалисты поддержат вас на всех этапах сделки: помогут собрать документы, найти объект и подготовиться к сделке.*




Как подтвердить свой доход и занятость при покупке квартиры в ипотеку

 Средняя ставка по ипотеке в 2023 году [*составила*](https://www.cbr.ru/statistics/pdko/Mortgage/ML/) 8%. Влияние на статистику оказали льготные программы и услуга снижения ставки. Как получить низкую ставку по ипотеке при единоразовом платеже и кому это выгодно, рассказал Константин Репин, руководитель отдела методологии ипотечного брокера М2.

 Как снизить ставку по ипотеке при единоразовом платеже

 
## Как работает снижение ставки

При заключении договора вы вносите средства единым платежом на ипотечный счёт. Выплата уменьшает основной долг. Далее банк снижает ставку на 0,5−2% на весь оставшийся срок. Как следствие, уменьшается ежемесячный платёж по кредиту. Получается, что вы покупаете услугу снижения ставки. Банку выгодно получить деньги сразу, а не через некоторое время, чтобы использовать их по своему усмотрению, например выдавать в виде кредитов.

<Blockquote
  author="Константин Репин,
руководитель отдела методологии ипотечного брокера М2
"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
Сумма единоразового платежа, с учётом капитализации дохода за 20 лет, с лихвой перекрывает банку недополученную выгоду от сниженной ставки по ипотеке. А заёмщик получает низкий ежемесячный платёж, низкую кредитную нагрузку и меньшую сумму итоговой переплаты.

</Blockquote>

Тариф на услугу устанавливает банк. В среднем для снижения ставки на 0,5% нужно заплатить 1,3% от суммы кредита. Чем больше вы внесли единоразовым платежом, тем меньше станет процентная ставка по ипотеке. Для зарплатных клиентов банки предлагают снижение ещё на 0,3−0,5%. 


### Кому выгодно снижать ставку

Снижение ставки выгодно сочетается со льготами от государства. Например, вы покупаете квартиру по программе для семей с детьми. Начальная ставка равна 6%. Вы можете добиться её снижения до 4,5% благодаря единовременному платежу.

Облегчение кредитной нагрузки приносит выгоду в долгосрочной перспективе — когда до окончания договора осталось 10 лет и более. Если вы собираетесь погашать ипотеку досрочно крупными платежами, услуга может оказаться невыгодной. О тонкостях досрочного погашения читайте в [блоге М2](https://m2.ru/media/article/kak-dosrochno-pogasit-ipoteku/). 

В каких случаях выгодно снижать ставку:

* Вы планируете закрывать кредит в соответствии с графиком платежей. Например, вы будете сдавать купленную квартиру в аренду и вносить доход на ипотечный счёт без вложения других средств.
* Срок кредитования составляет 10 лет и более. При меньших сроках платёж для снижения ставки съедает выгоду. 
* Вы хотите снизить кредитную нагрузку и уменьшить ежемесячный платёж. Например, ваша семья выплачивает кредит на другую покупку, и вам не хочется тратить большую часть дохода на погашение долгов.


#### Примеры

Рассмотрим на примерах, насколько выгодно платить за снижение ставки.

**Пример 1.** Игорь взял квартиру в ипотеку сроком на 20 лет. Он планирует погашать долг равномерно в течение всего срока. Сумма кредита равна 8 млн рублей, начальная ставка — 11%. Ежемесячный платёж составляет 82 575 рублей, переплата — 11,8 млн рублей.

При оформлении договора Игорь внёс единоразовую комиссию — 1,3 млн рублей. Ставка снизилась до 7%, а ежемесячный платёж — до 51 945 рублей. Переплата теперь составляет 5,8 млн рублей. В будущем Игорь сэкономит 6 млн рублей на процентах, а сейчас — 30 630 рублей каждый месяц на снижении регулярного платежа. Выгода составит 4,7 млн рублей.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/7a5546cedac372b7f119d2e8c81aa791.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>

**Пример 2. **Мария получила одобрение на ипотеку в размере 5 млн рублей по ставке 10,5%. Доходы семьи позволяют закрыть кредит всего за три года. Ежемесячный платёж составит 162 512 рублей, переплата — 848 300 рублей.

Менеджер банка предложил оплатить снижение ставки на 1% за 125 тысяч рублей. Тогда переплата составит 745 000 рублей, а регулярный платёж — 156 160 рублей. Экономия на переплате будет всего 103 300 рублей, а это меньше оплаченной услуги. В таком случае Мария не получит выгоды от снижения ставки по ипотеке.

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/3afec029c1ea57c37aa2c8e40699df30.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Как рассчитать экономию за счёт снижения ставки по своему кредиту

Чтобы посчитать выгоду от снижения ставки, вам не понадобятся сложные формулы и таблицы. Достаточно воспользоваться ипотечным калькулятором на сайте любого банка.

* Заполните сумму кредита, срок и процентную ставку
* Сохраните результаты: ежемесячный платёж и сумму переплаты
* Проведите расчёты с новыми вводными. Вычтите единоразовый платёж из основного долга, уменьшите ставку
* Сохраните результаты и сравните с предыдущими. Экономия проявляется в разнице итоговой переплаты
* Чтобы узнать свою выгоду, из сэкономленной суммы вычтите единоразовый платёж за снижение ставки

На сайте онлайн-сервиса «Метр квадратный» вы можете подобрать подходящую квартиру и оформить заявку на ипотеку. Укажите регион покупки, стоимость жилья и первоначальный взнос. Калькулятор ипотеки покажет выгодные предложения от 15 банков-партнёров — вы сможете отправить заявку сразу в несколько. А если оформите сделку через [сервис М2](https://m2.ru/ipoteka/calculator/?from=m2media_snizhenie-svoei-stavki), то сэкономите до 0,6% на ставке. 

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/fc98d3de966a2cde63ef14070b28d6a4.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
</Image>


### Что нужно запомнить

* Вы можете снизить ставку по ипотеке на весь срок действия договора с помощью единоразового платежа
* Чтобы снизить ставку на 0,5%, нужно заплатить 1,3% от суммы кредита
* Снижать ставку выгодно, если вы планируете погашать ипотеку в течение долгого срока — от 10 лет
* Банки позволяют снижать ставку участникам льготных программ. Ставка по семейной ипотеке может снизиться всего до 4,5%
* Единоразовый платёж за снижение ставки уменьшает сумму основного долга. Экономия проявится в разнице итоговой переплаты


### Список использованных источников


1. Интерактивное представление актуальных статистических данных // Центральный банк Российской Федерации.
2. [Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (последняя редакция)](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19396/) // СПС «КонсультантПлюс».

3. [Федеральный закон от 21.12.2013 № 353-ФЗ (ред. от 24.07.2023) «О потребительском кредите (займе)»](https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_155986/) // СПС «КонсультантПлюс».





Снижение своей ставки

Кажется, что стоит только выплатить ипотеку — и квартира сразу станет вашей. Но это не так: придётся ещё снять с неё обременение. Рассказываем, как это сделать и сколько времени займёт. 


 
## Что такое обременение

Обременение — это ограничение для собственника квартиры. Пока оно не будет снято, недвижимость нельзя дарить, продавать или обменивать. Есть несколько видов обременения.

**[Ипотека](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-snyat-obremenenie-s-kvartiri-posle-ipoteki). **Такое обременение появляется из-за того, что на время выплаты кредита квартира находится в залоге у банка. Можно жить в ней, делать ремонт, но сдать или продать без разрешения банка не получится. 

**Арест. **Его накладывают на имущество, если вы должны банку деньги. Арест действует, пока банку или другой кредитной организации не выплатят нужную сумму. 

**Договор ренты. **Это способ продать квартиру за 30–40% от реальной цены, но при этом сохранить за собой право пожизненного проживания. Новый владелец будет платить продавцу оговорённую сумму. Бывший собственник же не сможет реализовать недвижимость или подарить.
 
**Сдача в аренду.** На этот период жильём владеет арендатор. Поэтому он может оставаться в нём до конца срока, указанного в договоре, даже если квартиру продадут. Также арендодатель не может использовать жильё для личных целей, пока соглашение с арендатором не расторгнуто. 

**Запрет на совершение регистрационных действий.** Такое обременение накладывают, когда в квартире проживают несовершеннолетние. Если при продаже будут нарушены права детей, сделка будет признана незаконной. 

**Доверительное управление. **Это оформленный у нотариуса договор на третье лицо, который даёт право управления квартирой без права отчуждения.

**Завещательный отказ.** Наследодатель может оставить квартиру по завещанию наследнику, но сохранить право проживания в ней третьему лицу. В таком случае никто не сможет выселить человека даже через суд.
<Blockquote
  author="Константин Скарлат, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
Наиболее безопасными для покупки считаются объекты с обременениями ипотеки, доверительного управления, аренды и выделенными долями несовершеннолетних детей.

</Blockquote>


### Как снять обременение

<Blockquote
  author="Константин Скарлат, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
Снять обременение после закрытия ипотеки можно двумя способами: 
— банк самостоятельно снимает наложенное на объект недвижимости обременение
— банк выдаёт собственнику все необходимые для снятия обременения документы, и далее снятие осуществляется через МФЦ.


</Blockquote>

Рассмотрим процесс подробнее. 

**Шаг 1. Соберите бумаги. **Проверьте, что последний платёж дошёл до банка, и после этого собирайте документы на снятие обременения. Перечень узнайте в банке, в котором оформляли ипотеку. Там можно заказать справку о выплате кредита и закладную на квартиру — документ, который подтверждает, что недвижимость находится в залоге.
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/1f2a1c7d97ab9d9358ec5d91a565b2b0.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядит справка из банка о том, что задолженность перед ним погашена

</Image>

Также понадобятся:
* выписка о состоянии кредитного счёта
* договор об ипотеке
* свидетельство о праве на собственность
* паспорт

**Шаг 2. Подайте их в МФЦ. **Сделать это можно в любом отделении по месту проживания. Запишитесь на приём через интернет, чтобы вам не пришлось стоять в очереди. Не опаздывайте, иначе место «сгорит».

В отделении сотрудник заполнит заявление на снятие обременения. Там же вам скажут о сроках изготовления справки. Обычно это занимает около недели. 

**Шаг 3. Дождитесь справки.** Проверить готовность справки можно через сайт Росреестра. Когда документы будут готовы, запишитесь на приём любым удобным способом. Возьмите с собой паспорт. 

### Как снять обременение самостоятельно

Подать заявление можно самостоятельно через сайт Росреестра. Для этого зарегистрируйтесь в личном кабинете через Госуслуги. После авторизации найдите в списке услуг нужную. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/2081e4b7b85da363ab5c77a095d30344.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Выберите этот пункт из предложенных

</Image>

Заполните заявление: если в карточке Госуслуг указаны личные данные, то они подтянутся в нужные строки автоматически. Укажите сведения о недвижимости. Например, адрес объекта и его кадастровый номер. После заполнения всех данных подпишите заявку своей электронной подписью. 

<Blockquote
  author="Константин Скарлат, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
Банк не имеет права отказывать в снятии обременения с объекта, если собственник исполнил все обязательства.

</Blockquote>

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/c57d2d5cd851e00f308ae1f709aae5b9.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>
В заявлении укажите данные объекта и пропишите вид обременения. Приложите сканы бумаг, которые нужны для оформления

</Image>

Сколько нужно времени
Согласно статье 25 Федерального закона № 264, обременение с квартиры снимается через три рабочих дня после подачи заявления. Но процесс может затянуться.

<Blockquote
  author="Константин Скарлат, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
При подаче заявления через МФЦ сроки часто увеличиваются на два-три дня. Снятие обременения через финансовые учреждения и банки может занять до трёх недель.

</Blockquote>


### Как проверить, что обременение снято

Если после уплаты ипотеки вы хотите проверить, можно ли теперь распоряжаться квартирой по своему усмотрению, закажите справку из Единого государственного реестра налогоплательщиков. Сделать это можно онлайн. Справка бесплатная, но заказать её может только владелец объекта. То есть ваши родственники или другие люди сделать этого не смогут. Справку можно получить только на те объекты, которые зарегистрированы на Госуслугах. 

*Инструкция по получению выписки *

**Шаг 1. **Введите слово «онлайн-выписка» в поисковой строке — сервис сразу предложит перейти к заполнению заявления

**Шаг 2. **Заполните паспортные данные, если они не подтянулись в заявление автоматически

**Шаг 3. **Выберите объект недвижимости, для которого требуется справка

<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/a42462073f70081826cdadca5cd8a929.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Если объект недвижимости не отражается на Госуслугах, нажмите «Не найден». После этого обратитесь в Росреестр с сообщением об ошибке


</Image>


**Шаг 4. **Получите выписку в личном кабинете через несколько минут. Её можно скачать, чтобы отправить по почте или в мессенджере

Если нужна печатная выписка, обратитесь в МФЦ. Там документ распечатают и заверят. 
<Blockquote
  author="Константин Скарлат, ведущий эксперт АН «Этажи», Москва"
  authorCaption=""
  authorImg=""
>
Дополнительным способом проверить, снято ли обременение, может быть обращение собственника в Росреестр. Позвоните или отправьте письменный запрос в ведомство.

</Blockquote>


### Пример заявления на снятие обременения

В заявлении на снятие обременения укажите Ф. И. О., паспортные данные, номер телефона, адрес проживания. Также пропишите, по какой причине нужно снять обременение: скажем, выполнение обязательств по кредитному договору. Укажите дату и номер справки или договора, который означает снятие ограничений, — например, письмо, в котором банк сообщает, что кредит выплачен и к заёмщику он больше претензий не имеет. Пропишите данные по объекту: кадастровый номер, площадь, адрес и так далее. 

Запросите образец заявления в банке, в котором оформляли ипотеку. На нём должна стоять печать финансового учреждения. 
<Image
  src="https://cdn.m2.ru/assets/file-upload-server/f956973b2f024711a13c09a7ae5645af.jpeg"
  imageSource=""
  hideImageSource={false}
  fullWidth={false}
>

Так выглядит заявление на снятие обременения

</Image>



<Notification>

## Краткие выводы:
* Обременение — это ограничение для собственника квартиры. Его часто накладывают после [оформления ипотеки](https://m2.ru/ipoteka/?from=m2media_kak-snyat-obremenenie-s-kvartiri-posle-ipoteki): владелец не может продать или разменять недвижимость

* Чтобы снять обременение, нужно подать заявление в Росреестр, например через интернет или в МФЦ

* После завершения процедуры вы можете убедиться, что на квартиру больше не наложено обременение. Для этого понадобится справка из ЕГРН. Её легко заказать бесплатно на Госуслугах

* Заказать справку может только владелец недвижимости. Нужно, чтобы объект был зарегистрирован на Госуслугах

</Notification>

Список использованных источников: 
Росреестр // [https://rosreestr.gov.ru](https://rosreestr.gov.ru/wps/portal/p/cc_present/reg_rights)

Покупка